Archives de Catégorie: Logement & locations courte durée

Contraintes sur les locations de courte durée : où en sommes nous ?

Droit du Partage vous avait rendu compte de la tendance réglementaire lourde des derniers mois, placée sous le signe du renforcement des contraintes pesant sur la location immobilière de courte durée, symbolisée par des acteurs comme Airbnb, Abritel ou Homelidays.

Les récentes évolutions règlementaires méritent d’être détaillées et analysées tant leur impact sur les utilisateurs de ces plateformes sont importants.

Un nouveau régime pour les locaux meublés faisant l’objet de locations courte durée

La Loi pour une République numérique d’octobre 2016 (voir notre article sur cette loi) avait prévu, dès son entrée en vigueur, la possibilité pour les communes de plus de 50.000 habitants de décider, par délibération du conseil municipal, de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le texte  prévoyait que cette déclaration sera effectuée par le biais d’un « téléservice » ou de tout autre moyen prévu dans la délibération municipale.

L’objectif était clair : maîtriser l’expansion de logements mis à disposition dans le centre des grandes villes françaises. Cependant, les modalités concrètes de mise en œuvre, notamment les informations pouvant être exigées pour l’enregistrement, restaient à déterminer par un décret.

En effet, les potentielles frictions avec le fonctionnement d’une plateforme numérique de mise en relation étaient nombreuses (délais de traitement, formalisme, dysfonctionnements potentiels…) sans compter sur la limitation  du développement de la location meublée de courte durée par le biais de plateformes.

Bien qu’ayant tardé à paraître, le décret du 28 avril 2017  prévoit que la déclaration prévue par la loi devra contenir notamment (i) des informations relatives à l’identité et l’adresse du propriétaire déclarant, (ii) l’adresse de l’appartement, (iii) le statut de résidence principale ou non de l’appartement et (iv) des informations concernant l’appartement. Le décret prévoit enfin que chaque déclaration donnera lieu à l’édition immédiate, par le service l’ayant reçue, d’un numéro de déclaration spécifique.

L’option de prendre une délibération dans ce sens était donc pleinement ouverte aux villes concernées.

Le cas de la ville de Paris

Paris, symbole du développement d’Airbnb (qui constitue l’un de ses premiers marchés dans le monde) a en effet rapidement pris les délibérations municipales nécessaires à la mise en place du dispositif contraignant décrit ci-dessus.

Le Conseil de Paris, siégeant en formation de Conseil Municipal, a ainsi pris une délibération le 13 juillet 2017 décidant que la déclaration préalable serait mise en place sur le territoire de la ville de Paris à compter du 1er décembre 2017.

La délibération prend par ailleurs le soin de modifier le règlement municipal pour rendre obligatoire la déclaration préalable auprès des services de la ville de Paris pour les propriétaires de logements souhaitant louer leur bien à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Des enjeux pour tout l’écosystème des plateformes

La mise en place concrète de ce dispositif à Paris soulève plusieurs questions qui dépasse les seuls enjeux de la capitale et concernent tant les services administratifs que les utilisateurs et les plateformes de mise en relation.

La mise en place par les services municipaux de la ville de Paris de ce dispositif soulève des questions quant à la manière dont ce téléservice fonctionnera et la simplicité d’usage qu’il aura pour les propriétaires de logements concernés. Nul doute que les exemples bordelais et niçois, concomitants au parisien, apporteront également leur lot d’enseignement.

L’enjeu est également de taille pour les plateformes, qui ont un double travail (i) d’information de leurs utilisateurs et  de pédagogie réglementaire ainsi que (ii) d’adaptation du fonctionnement de leur plateforme pour permettre aux utilisateurs d’obtenir leur numéro de déclaration

Enfin, la compatibilité de cette contrainte forte, imposée par le droit français, avec les principes européens (traité, directives) gouvernant la libre fourniture de services dans l’espace économique européen est également un sujet qu’il conviendra de suivre avec une particulière attention tant la réponse n’est pas évidente.

Droit du Partage continuera naturellement à suivre ces sujets pour vous.

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Airbnb, Abritel, Homelidays & autres : (nouveau) renforcement du cadre juridique

Le succès des plateformes permettant la location de courte durée de logement est immense comme en témoigne les récents records d’activité et de réservations. Cependant, cette augmentation de la fréquentation de ces nouveaux services n’est pas sans faire réagir les acteurs traditionnels, au premier rang desquels l’Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie (UMIH) ou encore le Groupement National des Chaînes Hôtelières, qui ont fortement milité pour l’instauration d’un cadre juridique plus contraignant pour ces nouveaux usages.

La loi pour une République Numérique du 7 octobre 2016 (n°2016-1321) a épousé ce mouvement de durcissement du cadre juridique en faisant évoluer le régime juridique de la location meublée touristique (laquelle est définie comme « la location d’un logement destiné de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile« ). Les deux principales évolutions imposées par cette loi sont :

  1. la nécessité d’un enregistrement préalable : l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit que toute personne qui offre à la location un meuble de tourisme doit en avoir fait la déclaration auprès de la mairie de la commune du lieu de situation du logement, sauf si celui ci constitue la résidence principale du loueur. Pour les communes de plus de 200.000 habitant, l’enregistrement du changement d’usage du logement peut être effectué par une déclaration réalisée grâce à un téléservice, dont les modalités de mise en oeuvre devaient être déterminé par un décret d’application.
  2. le devoir de surveillance de la plateforme : en plus d’une obligation d’information concernant les obligations du loueurs, les plateformes doivent veiller à ce qu’un logement proposé à la location (ou à la sous location) par leur intermédiaire ne soit pas loué plus de 120 jours par an lorsqu’il s’agit de la résidence principale. Au delà, le logement ne pourra plus être loué via la plateforme. Il était prévu qu’un décret fixe les modalités de contrôle et de sanction des manquements à cette obligation de vigilance.

Le décret concernant l’enregistrement préalable vient d’être publié au journal officiel du 30 avril 2017 (voir ici le texte complet) et celui concernant la surveillance des plateformes est en préparation. En ce qui concerne le premier texte, il est désormais précisé les informations qui doivent être fournies à l’occasion de la déclaration au moyen d’un téléservice. Une fois ces informations transmises, un numéro de délcaration sera délivré par la commune au loueur, ce qui servira d’élément clé pour le suivi du logement.

Il s’agit de la première étape d’un contrôle des municipalités sur l’activité des propriétaires louant leurs logements par l’intermédiaire de plateformes (la seconde étape concernant l’obligation de vigilance des plateformes devra être précisément analysée). Si ces récents renforcement des contraintes juridiques ont été applaudis par les acteurs dit « traditionnels », des difficultés de mises en oeuvre de ces mécanismes se manifesteront  puisque cela représente une augmentation (i) des formalités pour les particulers et (ii) du travail pour les collectivités locales en charge de ces contrôles.

Les débats sur l’évolution du cadre juridique des plateformes numériques continueront à être vifs et Droit du Partage vous tiendra informé.

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Qui veut la peau des utilisateurs d’Airbnb et des autres plateformes de location de logements entre particuliers ?

En juillet 2015, Axelle Lemaire, Secrétaire d’État chargée du Numérique auprès du Ministre de l’Économie, de l’Industrie et du Numérique, déclarait que « l’économie du 21ème siècle sera collaborative ou ne sera pas !« . Depuis plusieurs mois, cette déclaration ne fait que prendre corps étant donné le succès de ces nouveaux modèles économiques.

En matière de logement, où Airbnb fait office de leader incontesté, les chiffres sont affolants. Entre septembre 2014 et août 2015, Airbnb indique que 3,9 millions de voyageurs ont séjourné en France avec Airbnb, 4,1 millions de Français ont voyagé avec Airbnb et que 176.800 hébergements ont été réservés en France. Les autres sites qui proposent des locations de logements entre particuliers connaissent le même succès.

Malgré tout, une ombre plane puisque les autorités cherchent à réguler ces entreprises en augmentant les contraintes normatives déjà existantes en la matière, lesquelles sont principalement issues de la loi ALUR de mars 2014 (vous pouvez retrouver nos analyses détaillées des règles ici ou encore ici).

Il est intéressant de noter que d’autres villes dans le monde ont adopté une législation spécifique à la location meublée de courte durée (à Amsterdam il y a une durée maximum de séjour de 60 jours par an ou encore à San Francisco où la durée maximum de location a été fixée à 90 jours pour un logement et chaque propriétaire ne peut en avoir qu’un seul).

En France, les principales règles juridiques sont suivantes :

  • le propriétaire doit justifier d’une autorisation préalable de la mairie puisque la location de courte durée constitue un changement d’usage (cette autorisation n’est pas nécessaire lorsque le logement est la résidence principale du propriétaire) ;
  • le locataire doit s’assurer que la sous-location n’est pas interdite par le contrat de bail ou par le bailleur pour limiter les risques. Dans le projet de loi pour une République numérique actuellement en discussion au Sénat, il est prévu d’imposer au propriétaire de justifier de sa qualité et au locataire de justifier de l’autorisation du bailleur afin de pouvoir louer ce logement (modification envisagée de l’article L. 631-7-1 A du Code de la construction et de l’habitation).

Le défaut de respect de ces règles donne lieu à des poursuites judiciaires de plus en plus nombreuses à l’encontre des propriétaires (action à l’initiative du Procureur de la République pour voir imposer au propriétaire une amende importante) et des locataires (action le plus souvent à l’initiative du propriétaire). Par ailleurs, les contrôles des agents de la mairie (en particulier à Paris) sont de plus en plus nombreux et sont à l’origine de nombreuses procédures.

L’augmentation des exigences juridiques et la volonté de contrôle des administrations (la mairie de Paris s’est prononcée en faveur d’un accroissement du plafond des amendes) conduit à ce que la location entre particuliers par le biais de plateformes internet soit le nid de nombreux et spécifiques contentieux. Il faut également être très vigilant au règlement de copropriété qui peut également contenir des stipulations relatives à la location de courte durée.

Cependant, il faut prendre garde à ne pas brider les initiatives économiques et l’éclosion de cette économie numérique en imposant trop de normes juridiques. Un étouffement de ces jeunes entreprises est vite arrivé avec une pression législative, règlementaire et judiciaire trop importante (voir notre position ici).

Droit du Partage continuera à vous informer des évolutions sur ce sujet.

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Economie collaborative & Droit – Le livre est publié

Toute innovation s’accompagne d’un chamboulement économique et social, générateur de craintes et d’insécurité juridique. Tout au long de nos colonnes, vous avez pu voir que nous nous attachions à présenter et analyser les enjeux juridiques de l’économie collaborative.

Ce mouvement de fond, qui touche tous les secteurs et touchera nos sociétés de manière durable, est étudié d’un point de vue juridique sur notre blog depuis 2013 et dans notre livre publié en janvier 2016.

L’objet de cet ouvrage est de décrypter ce nouveau modèle économique sous un angle juridique en montrant qu’il s’agit d’une révolution des usages et des structures bouleversant les catégories juridiques existantes. Nous proposons dans cet ouvrage de faire le point sur les enjeux juridiques de cette économie collaborative sous la forme d’un guide pratique explorant les enjeux transversaux ainsi que les spécificités sectorielles.

Ce document a été créé et certifié chez IGS-CP, Charente (16)

Retrouvez le livre dans vos librairies. Vous pouvez également le commander sur la Fnac, Amazon, GibertJoseph, Decitre et la librairie de Sciences Po (cliquer sur le lien).

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A retrouver très bientôt, notre livre

Depuis 2013, Droit du Partage s’intéresse de près aux problématiques juridiques de l’économie collaborative.

Nous avons été assez silencieux ces derniers mois car nous étions occupés par la rédaction d’un livre dédié à l’ensemble des enjeux juridiques de l’économie collaborative.

Ce document a été créé et certifié chez IGS-CP, Charente (16)

Ce travail est désormais achevé. La publication aura lieu en janvier 2016.

Retrouvez d’ores et déjà des informations sur ce lien ou ce lien.

Pour une précommande, suivez ce lien.

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Airbnb : une utilisation plus risquée que l’on ne le croit

 

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La récente campagne de publicité « Share Better« , lancée à New-York pour critiquer Airbnb et les violations législatives résultant de son utilisation, témoigne des vifs débats engendrés par ces plateformes de partage[1]. De même, le 12 septembre 2014, s’est tenu un séminaire dédié aux problématiques liées aux locations de meublés touristiques de particuliers par des plateformes web qui sont une « industrie hôtelière professionnelle déguisée« [2].

En France, comme nous avons déjà eu l’occasion de le dire dans ces colonnes, la location de logements meublés pour une courte durée connaît un immense succès mais est aussi âprement critiquée par les hôteliers qui dénoncent la concurrence déloyale de certains utilisateurs faisant de la location de courte durée une activité commerciale habituelle sans qu’ils soient soumis aux exigences légales imposées aux hôtels (plus de détails ici).

Sur Airbnb, comme sur toute plateforme collaborative du même type, les utilisateurs sont responsables de leur propre comportement comme l’indiquent les conditions générales :

« Vous comprenez et reconnaissez être le seul responsable du respect des lois, règles et règlements, et des obligations fiscales qui peuvent régir votre utilisation du Site […]. Lorsque vous utilisez le Site […], vous ne pouvez pas et vous acceptez de ne pas : enfreindre toute loi locale, provinciale, nationale ou autre loi ou règlement applicable ou toute décision d’un tribunal, y compris notamment les restrictions en matière d’aménagement et les règlements fiscaux ».

Certes, mais quelles sont donc les limites ? Quels sont les risques de cette utilisation ?

  1. Les risques pesant sur l’utilisateur-propriétaire

Le régime applicable aux locations saisonnières et les locations meublées à courte durée a récemment été modifié par la loi du 26 mars 2014[3] afin d’adapter le cadre législatif aux nouveaux acteurs. Si tout propriétaire peut louer son immeuble, celui-ci doit respecter certaines conditions s’il utilise Airbnb, ou tout autre site du même genre.

L’article L. 631-7 alinéa 6 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article« .

La mise en location d’un bien meublé pour une courte durée constituant un changement d’usage du local, il est nécessaire, si logement est situé dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne, d’obtenir une autorisation préalable pour y procéder[4]. Dans les autres communes, l’organe compétent en matière d’urbanisme peut prendre une décision pour rendre obligatoire le système de l’autorisation préalable[5].

Cependant, il est prévu que cette autorisation préalable n’est pas nécessaire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur[6].

Dans les zones soumises à autorisation préalable, le Conseil municipal définit le régime de l’autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer le logement pour de courtes durées à une clientèle de passage.

La personne qui viole ces règles encourt une amende de 25.000 euros et les juridictions n’hésitent pas à faire application de ce dispositif. Par exemple, dans une ordonnance du 5 avril 2012, le président du Tribunal de grande instance de Paris a condamné un bailleur à une amende de 5.000 euros et a ordonné le retour à l’habitation, dans un délai de deux mois, de 4 logements donnés à bail en violation des dispositions de l’article L .631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

  1. Les risques pesant sur l’utilisateur-locataire

La situation du locataire est différente de celle du propriétaire puisque la sous-location est interdite sauf à respecter certaines conditions.

Il est ainsi nécessaire d’obtenir l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (qui ne peut excéder celui payé par le locataire principal)[7], sous la réserve que le bail n’interdise pas expressément la sous-location[8].

La sous-location est donc porteuse de risques pour le locataire puisqu’il faut qu’elle soit autorisée et qu’elle est, dans le cas contraire, une cause de résiliation du bail en vertu d’une jurisprudence constante.

Dans un récent jugement du 13 février 2014, le Tribunal d’instance de Paris du 9e arrondissement a jugé que, sous réserve de l’éventuel appel interjeté, le locataire percevait de la part des personnes hébergées, grâce à Airbnb, une contrepartie financière constituant une violation aux obligations que lui faisait l’article VIII de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que son contrat de bail. Néanmoins, le bailleur a été débouté de sa demande d’expulsion du locataire ainsi que de sa demande de dommages et intérêts visant à obtenir indemnisation des sommes que le locataire aurait prétendument perçues par le biais d’Airbnb.

Ce risque n’est plus seulement théorique et, à l’instar du législateur qui durcit les règles (voir notre analyse ici), les juges sont de plus en plus sévères. Dans un jugement du 6 avril 2016, le Tribunal d’instance de Paris du 5e arrondissement a condamné à 5.000 euros de dommages et intérêts des locataires qui louaient leur appartement sur Airbnb sans autorisation. De plus, l’expulsion a été ordonnée, ce qui est une décision très grave. Nous ne savons pas si les locataires ont fait appel de cette décision.

Le temps est venu d’une grande méfiance et d’une répression importante. Il faut respecter la loi et, pour ce faire, la connaître. Il est donc plus difficile qu’avant de louer son appartement, ce qui est un frein à l’essor de cette pratique collaborative. On peut le regretter et le choix est avant tout politique. Il faudra suivre les évolutions du secteur avec attention.

  1. Les risques pesant à la fois sur l’utilisateur-propriétaire et l’utilisateur-locataire

D’une part, il faut parler du risque fiscal.

Les conditions générales d’utilisation du site Airbnb rappelle qu’ »en tant qu’hôte, vous comprenez accepter d’être seul responsable de la détermination (i) des obligations de déclaration fiscale applicables qui vous incombent et (ii) des Taxes qui doivent être incluses et de l’inclusion des Taxes devant être collectées ou des obligations relatives aux Taxes applicables dans les Annonces. Vous êtes seul responsable du versement aux autorités compétentes de toutes Taxes incluses ou perçues par vous ».

Cette stipulation révèle que l’utilisateur d’Airbnb, qu’il soit locataire ou propriétaire, doit s’acquitter des charges fiscales lui incombant du fait de cette location. En effet, tous les revenus générés par cette activité par le propriétaire ou le locataire sont imposables. De même, le récent sur l’éventuelle application de la taxe de séjour à Airbnb, pour être à égalité avec les hôtels, est une question au cœur de l’actualité[9].

D’autre part, il faut souligner le risque de travail dissimulé.

Le fait d’avoir une activité de location de manière habituelle avec une rémunération à la clé pourrait être considérée comme une activité à titre professionnel et donc constituer du travail dissimulé[10]. Cependant, il faut s’interroger à partir de quel seuil une activité de location sur Airbnb peut être considérée comme une activité professionnelle.

Aucune décision de justice n’ayant été publiée sur ce point, il faut rechercher, selon les critères classiques en la matière, si cette activité de location est suffisamment habituelle et répétée. Il faut donc faire attention à son niveau d’activité sur Airbnb pour être à l’abri d’éventuelles poursuites judiciaires. Cet angle pourrait aussi être exploité par les hôtels pour lutter contre les personnes ayant un immeuble destiné à la location de courte durée de manière quasi-permanente.

[1] http://www.lefigaro.fr/immobilier/2014/09/22/05002-20140922ARTFIG00028–new-york-une-campagne-web-musclee-attaque-le-site-de-location-airbnb.php

[2] http://www.umih.fr/fr/Salle-de-presse/news/Locations-de-meubls-touristiques-LUMIH-et-le-GNC-force-de-proposition-lHOTREC

[3] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (« ALUR »)

[4] Article L. 631-7 alinéa 1er du Code de la construction et de l’habitation

[5] Article L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation.

[6] Article L. 631-7-1A du Code de la construction et de l’habitation.

[7] Article VIII de la loi du 6 juillet 1989.

[8] Article 1717 du Code civil.

[9] V. p. ex. http://www.liberation.fr/economie/2014/05/13/taxe-de-sejour-paris-veut-traiter-airbnb-au-meme-regime-que-les-hotels_1016769

[10] Article L. 8221-3 du Code du travail

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Huntbnb, ou comment la résistance à Airbnb s’organise

Cela fait maintenant plusieurs semaines que le site Huntbnb, qui a pour but de recenser l’ensemble des logements proposés à la location sur Airbnb, a été lancée. Accessible à tous, ce site est très simple d’utilisation puisqu’il suffit de rentrer l’adresse postale pour obtenir les informations concernant les logements mis à la location. S’il n’est pas encore parfaitement opérationnel (il ne fonctionne pas encore en France pour le moment), sa création témoigne d’une méfiance grandissante envers Airbnb, ou tout autre site similaire.

Ce nouvel outil pourrait être utilisé contre les particuliers qui proposent leur logement à la location par le biais d’Airbnb (nous publierons prochainement une analyse juridique sur les risques entourant l’utilisation d’Airbnb afin que chacun puisse connaître ses droits et leurs limites).

En France, cette arme pourrait plus particulièrement intéresser le secteur de l’hôtellerie qui est frappé de plein fouet par ces pratiques de location de courte durée.

Revenons brièvement sur ce climat tendu.

Depuis leur création, les sites de tourisme collaboratif comme Airbnb, Sejourning ou Wimdu, offrent des plateformes en ligne permettant la location de logements entre particuliers partout dans le monde. Face à la prolifération de ces locations de courte durée en milieu urbain (le plus souvent à des touristes ou des personnes de passage dans une ville), les professionnels de l’hôtellerie se sont mobilisés pour dénoncer une « concurrence déloyale ».

En mai 2014, le président de l’Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie (UMIH), Monsieur Roland Heguy, a précisé la position du secteur de l’hôtellerie :

« Que ce mode de location soit développé n’est pas gênant car il répond à un besoin. Nous n’avons rien contre les particuliers qui louent leur résidence principale quand ils partent en vacances. Ce qui est gênant, c’est que ce commerce illégal se professionnalise. Certains louent trois, quatre, cinq appartements à la nuitée, et en ont fait une véritable industrie avec souvent tout un dispositif de services propres à l’hôtellerie comme la lingerie, le ménage« [1].

Ce qui est critiqué, c’est la prolifération d’acteurs, non soumis à la réglementation pesant sur les hôtels (normes d’hygiène, taxes de séjour, etc), qui exercent une activité commerciale habituelle de location de logement à la nuitée ou de courte durée.

Si, à ce jour, aucune action d’ampleur n’a été menée par les professionnels du secteur hôtelier contre Airbnb et/ou ses utilisateurs, de nombreuses procédures judiciaires ont en revanche été introduites, en 2013, par l’UMIH contre des chambres d’hôtes illégales[2], ce qui démontre leur grande vigilance. Huntbnb pourrait s’avérer être un outil de contrôle redoutable dans d’éventuelles actions judiciaires.

Bien entendu, nous suivrons les enjeux juridiques du tourisme collaboratif tant pour les sites internet que pour leurs utilisateurs.

[1] Pour consulter l’interview complète : http://www.umih.fr/fr/Salle-de-presse/media-review/Roland-HEGUY-Il-faut-rguler-cette-concurrence-dloyale

[2] Voir notamment : http://www.lanouvellerepublique.fr/France-Monde/Actualite/24-Heures/n/Contenus/Articles/2013/05/04/Chambres-d-hotes-gare-aux-arnaques-1436252 ; Voir aussi le communiqué de presse : http://www.umih.fr/export/sites/default/.content/media/pdf/CP/2014/UMIH_CP_Commerce-illgal_080114.pdf

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