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Sous-location illégale par l’intermédiaire d’une plateforme : du nouveau en jurisprudence

Le cadre juridique applicable aux plateformes numériques, en particulier dans le secteur de la location courte durée, ne cesse de se développer en raison de l’attention continue du législateur sur ces sujets (voir notre article sur les évolutions récentes). Les évolutions juridiques viennent également des juridictions qui interprètent la loi, comme en témoignent deux récentes décisions relatives à des cas de sous-location par Airbnb : la première, rendue par la Cour d’appel de Paris, consacre la restitution des fruits illégalement perçus au détriment du propriétaire du bien ; la seconde, rendue par le Tribunal d’instance du sixième arrondissement de Paris, va jusqu’à étendre ce principe aux plateformes elles-mêmes, posant ainsi les bases d’une responsabilité directe de ces dernières en cas de non-respect de leur part des règles encadrant la location de meublés de tourisme.

Cour d’appel de Paris (5 juin 2018)

L’arrêt du 5 juin 2018 de la 4e chambre de la Cour d’appel de Paris a confirmé l’illégalité de la sous-location d’un appartement par le biais d’une plateforme – en l’occurrence Airbnb – lorsque le propriétaire n’a pas donné son accord. Cette solution découle de l’application et de l’interprétation de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit que « le locataire ne peut […] sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » pour les baux qui y sont soumis. En l’espèce, les locataires n’avaient pas sollicité le propriétaire du logement pour obtenir le droit de le sous-louer. Par conséquent, comme l’a retenu la Cour en se fondant sur l’article 546 du Code civil, les revenus tirés de la location constituent des fruits tirés de l’immeuble, de sorte que le propriétaire était fondé à demander et obtenir le remboursement des sommes ainsi perçues, ces fruits lui appartenant de plein droit.

Tribunal d’instance de Paris (6 février 2018)

Le jugement du 6 février 2018 du Tribunal d’Instance de Paris 6ème a reconnu à un bailleur le droit de ne diriger son action qu’à l’encontre de la plateforme par laquelle le locataire était passé pour sous-louer son logement. Si les sanctions à l’encontre des loueurs se font de plus en plus sévères, ce jugement retient ici, de façon exceptionnelle en jurisprudence, la responsabilité directe d’une plateforme en cas de manquements commis par un utilisateur. En se fondant notamment sur l’article 1241 du Code civil – selon lequel « chacun est responsable du dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence » – le Tribunal a jugé qu’Airbnb avait méconnu ses obligations d’information et de veille sur ses utilisateurs prévues par l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme issu de la loi n°2016-131 du 7 octobre 2016 pour une République numérique (LRN), et s’était ainsi rendue complice du comportement frauduleux du locataire du bien.

D’une part, le Tribunal retient qu’Airbnb n’est pas en mesure de prouver qu’elle a effectivement informé le locataire des règles en vigueur ni qu’elle a obtenu de sa part une déclaration sur l’honneur attestant qu’il respectait les obligations qui lui incombaient en matière de sous-location et de déclaration en mairie. D’autre part, le Tribunal considère que Airbnb aurait eu une attitude de « mauvaise foi » et de « connivence » avec le locataire : la plateforme n’a pris aucune disposition pour contrôler  le comportement frauduleux de celui-ci et y remédier, alors même qu’elle avait été informée du fait qu’il ne respectait pas la limite de locations à 120 nuitées par an. Le Tribunal relève ainsi que Airbnb aurait dû suspendre le compte du locataire, et qu’en n’agissant pas de la sorte, la plateforme avait fourni au locataire « le moyen de s’affranchir de ses obligations contractuelles sans que [s]es agissements illicites soient de nature à exclure sa propre responsabilité ». Airbnb a donc notamment été condamnée à restituer au propriétaire les commissions qu’elle a perçues tant auprès du loueur qu’auprès du locataire.

Une tendance de fond ?

Ce jugement inédit constitue un précédent important en termes de responsabilité des plateformes alors que les décrets d’application de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme tel que modifié par la LRN n’ont pas encore été publiés et que les modalités de contrôle et de sanction aux manquements aux obligations de l’article n’ont pas été détaillées pour le moment. Néanmoins, il semble que tout le monde s’accorde sur le bien-fondé d’un renforcement de la responsabilité des plateformes, à l’image des récents engagements pris par certaines plateformes elles-mêmes (voir par exemple ici et ici) en faveur d’une offre de location meublée touristique responsable et durable mais également au regard du rapport d’information de la commission des affaires économiques remis au Sénat le 20 juin 2018 portant sur l’hébergement touristique et le numérique.

L’idée sous-jacente est de faire participer les plateformes à la mise en place effective du cadre légal, en s’assurant que les utilisateurs respectent la limitation de 120 nuitées par an dans les villes concernées, et, le cas échéant, en bloquant automatiquement les annonces des utilisateurs ne la respectant pas ainsi qu’en vérifiant que ceux-ci ont bien effectué les démarches administratives leur permettant de proposer leur logement à la location. En ce sens, l’article 51 du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dit ELAN) adopté par les députés le 8 juin 2018 puis par les sénateurs le 25 juillet, semble entériner le durcissement des sanctions non seulement à l’encontre des utilisateurs, mais aussi à l’encontre des plateformes, puisque des amendes de plusieurs dizaines de milliers d’euros – jusqu’à 50 000€ par meublé de tourisme – seraient désormais prévues par l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme en cas de non-respect de ses dispositions. D’autres mécanismes de sanction prenant cette fois la forme d’amendes à l’encontre des utilisateurs sont par ailleurs prévus par le projet de loi et pourraient renforcer les dispositions de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Droit du Partage continuera naturellement à suivre ces sujets pour vous.

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Contraintes sur les locations de courte durée : où en sommes nous ?

Droit du Partage vous avait rendu compte de la tendance réglementaire lourde des derniers mois, placée sous le signe du renforcement des contraintes pesant sur la location immobilière de courte durée, symbolisée par des acteurs comme Airbnb, Abritel ou Homelidays.

Les récentes évolutions règlementaires méritent d’être détaillées et analysées tant leur impact sur les utilisateurs de ces plateformes sont importants.

Un nouveau régime pour les locaux meublés faisant l’objet de locations courte durée

La Loi pour une République numérique d’octobre 2016 (voir notre article sur cette loi) avait prévu, dès son entrée en vigueur, la possibilité pour les communes de plus de 50.000 habitants de décider, par délibération du conseil municipal, de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le texte  prévoyait que cette déclaration sera effectuée par le biais d’un « téléservice » ou de tout autre moyen prévu dans la délibération municipale.

L’objectif était clair : maîtriser l’expansion de logements mis à disposition dans le centre des grandes villes françaises. Cependant, les modalités concrètes de mise en œuvre, notamment les informations pouvant être exigées pour l’enregistrement, restaient à déterminer par un décret.

En effet, les potentielles frictions avec le fonctionnement d’une plateforme numérique de mise en relation étaient nombreuses (délais de traitement, formalisme, dysfonctionnements potentiels…) sans compter sur la limitation  du développement de la location meublée de courte durée par le biais de plateformes.

Bien qu’ayant tardé à paraître, le décret du 28 avril 2017  prévoit que la déclaration prévue par la loi devra contenir notamment (i) des informations relatives à l’identité et l’adresse du propriétaire déclarant, (ii) l’adresse de l’appartement, (iii) le statut de résidence principale ou non de l’appartement et (iv) des informations concernant l’appartement. Le décret prévoit enfin que chaque déclaration donnera lieu à l’édition immédiate, par le service l’ayant reçue, d’un numéro de déclaration spécifique.

L’option de prendre une délibération dans ce sens était donc pleinement ouverte aux villes concernées.

Le cas de la ville de Paris

Paris, symbole du développement d’Airbnb (qui constitue l’un de ses premiers marchés dans le monde) a en effet rapidement pris les délibérations municipales nécessaires à la mise en place du dispositif contraignant décrit ci-dessus.

Le Conseil de Paris, siégeant en formation de Conseil Municipal, a ainsi pris une délibération le 13 juillet 2017 décidant que la déclaration préalable serait mise en place sur le territoire de la ville de Paris à compter du 1er décembre 2017.

La délibération prend par ailleurs le soin de modifier le règlement municipal pour rendre obligatoire la déclaration préalable auprès des services de la ville de Paris pour les propriétaires de logements souhaitant louer leur bien à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Des enjeux pour tout l’écosystème des plateformes

La mise en place concrète de ce dispositif à Paris soulève plusieurs questions qui dépasse les seuls enjeux de la capitale et concernent tant les services administratifs que les utilisateurs et les plateformes de mise en relation.

La mise en place par les services municipaux de la ville de Paris de ce dispositif soulève des questions quant à la manière dont ce téléservice fonctionnera et la simplicité d’usage qu’il aura pour les propriétaires de logements concernés. Nul doute que les exemples bordelais et niçois, concomitants au parisien, apporteront également leur lot d’enseignement.

L’enjeu est également de taille pour les plateformes, qui ont un double travail (i) d’information de leurs utilisateurs et  de pédagogie réglementaire ainsi que (ii) d’adaptation du fonctionnement de leur plateforme pour permettre aux utilisateurs d’obtenir leur numéro de déclaration

Enfin, la compatibilité de cette contrainte forte, imposée par le droit français, avec les principes européens (traité, directives) gouvernant la libre fourniture de services dans l’espace économique européen est également un sujet qu’il conviendra de suivre avec une particulière attention tant la réponse n’est pas évidente.

Droit du Partage continuera naturellement à suivre ces sujets pour vous.

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Airbnb, Abritel, Homelidays & autres : (nouveau) renforcement du cadre juridique

Le succès des plateformes permettant la location de courte durée de logement est immense comme en témoigne les récents records d’activité et de réservations. Cependant, cette augmentation de la fréquentation de ces nouveaux services n’est pas sans faire réagir les acteurs traditionnels, au premier rang desquels l’Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie (UMIH) ou encore le Groupement National des Chaînes Hôtelières, qui ont fortement milité pour l’instauration d’un cadre juridique plus contraignant pour ces nouveaux usages.

La loi pour une République Numérique du 7 octobre 2016 (n°2016-1321) a épousé ce mouvement de durcissement du cadre juridique en faisant évoluer le régime juridique de la location meublée touristique (laquelle est définie comme « la location d’un logement destiné de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile« ). Les deux principales évolutions imposées par cette loi sont :

  1. la nécessité d’un enregistrement préalable : l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit que toute personne qui offre à la location un meuble de tourisme doit en avoir fait la déclaration auprès de la mairie de la commune du lieu de situation du logement, sauf si celui ci constitue la résidence principale du loueur. Pour les communes de plus de 200.000 habitant, l’enregistrement du changement d’usage du logement peut être effectué par une déclaration réalisée grâce à un téléservice, dont les modalités de mise en oeuvre devaient être déterminé par un décret d’application.
  2. le devoir de surveillance de la plateforme : en plus d’une obligation d’information concernant les obligations du loueurs, les plateformes doivent veiller à ce qu’un logement proposé à la location (ou à la sous location) par leur intermédiaire ne soit pas loué plus de 120 jours par an lorsqu’il s’agit de la résidence principale. Au delà, le logement ne pourra plus être loué via la plateforme. Il était prévu qu’un décret fixe les modalités de contrôle et de sanction des manquements à cette obligation de vigilance.

Le décret concernant l’enregistrement préalable vient d’être publié au journal officiel du 30 avril 2017 (voir ici le texte complet) et celui concernant la surveillance des plateformes est en préparation. En ce qui concerne le premier texte, il est désormais précisé les informations qui doivent être fournies à l’occasion de la déclaration au moyen d’un téléservice. Une fois ces informations transmises, un numéro de délcaration sera délivré par la commune au loueur, ce qui servira d’élément clé pour le suivi du logement.

Il s’agit de la première étape d’un contrôle des municipalités sur l’activité des propriétaires louant leurs logements par l’intermédiaire de plateformes (la seconde étape concernant l’obligation de vigilance des plateformes devra être précisément analysée). Si ces récents renforcement des contraintes juridiques ont été applaudis par les acteurs dit « traditionnels », des difficultés de mises en oeuvre de ces mécanismes se manifesteront  puisque cela représente une augmentation (i) des formalités pour les particulers et (ii) du travail pour les collectivités locales en charge de ces contrôles.

Les débats sur l’évolution du cadre juridique des plateformes numériques continueront à être vifs et Droit du Partage vous tiendra informé.

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