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Contraintes sur les locations de courte durée : où en sommes nous ?

Droit du Partage vous avait rendu compte de la tendance réglementaire lourde des derniers mois, placée sous le signe du renforcement des contraintes pesant sur la location immobilière de courte durée, symbolisée par des acteurs comme Airbnb, Abritel ou Homelidays.

Les récentes évolutions règlementaires méritent d’être détaillées et analysées tant leur impact sur les utilisateurs de ces plateformes sont importants.

Un nouveau régime pour les locaux meublés faisant l’objet de locations courte durée

La Loi pour une République numérique d’octobre 2016 (voir notre article sur cette loi) avait prévu, dès son entrée en vigueur, la possibilité pour les communes de plus de 50.000 habitants de décider, par délibération du conseil municipal, de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Le texte  prévoyait que cette déclaration sera effectuée par le biais d’un « téléservice » ou de tout autre moyen prévu dans la délibération municipale.

L’objectif était clair : maîtriser l’expansion de logements mis à disposition dans le centre des grandes villes françaises. Cependant, les modalités concrètes de mise en œuvre, notamment les informations pouvant être exigées pour l’enregistrement, restaient à déterminer par un décret.

En effet, les potentielles frictions avec le fonctionnement d’une plateforme numérique de mise en relation étaient nombreuses (délais de traitement, formalisme, dysfonctionnements potentiels…) sans compter sur la limitation  du développement de la location meublée de courte durée par le biais de plateformes.

Bien qu’ayant tardé à paraître, le décret du 28 avril 2017  prévoit que la déclaration prévue par la loi devra contenir notamment (i) des informations relatives à l’identité et l’adresse du propriétaire déclarant, (ii) l’adresse de l’appartement, (iii) le statut de résidence principale ou non de l’appartement et (iv) des informations concernant l’appartement. Le décret prévoit enfin que chaque déclaration donnera lieu à l’édition immédiate, par le service l’ayant reçue, d’un numéro de déclaration spécifique.

L’option de prendre une délibération dans ce sens était donc pleinement ouverte aux villes concernées.

Le cas de la ville de Paris

Paris, symbole du développement d’Airbnb (qui constitue l’un de ses premiers marchés dans le monde) a en effet rapidement pris les délibérations municipales nécessaires à la mise en place du dispositif contraignant décrit ci-dessus.

Le Conseil de Paris, siégeant en formation de Conseil Municipal, a ainsi pris une délibération le 13 juillet 2017 décidant que la déclaration préalable serait mise en place sur le territoire de la ville de Paris à compter du 1er décembre 2017.

La délibération prend par ailleurs le soin de modifier le règlement municipal pour rendre obligatoire la déclaration préalable auprès des services de la ville de Paris pour les propriétaires de logements souhaitant louer leur bien à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Des enjeux pour tout l’écosystème des plateformes

La mise en place concrète de ce dispositif à Paris soulève plusieurs questions qui dépasse les seuls enjeux de la capitale et concernent tant les services administratifs que les utilisateurs et les plateformes de mise en relation.

La mise en place par les services municipaux de la ville de Paris de ce dispositif soulève des questions quant à la manière dont ce téléservice fonctionnera et la simplicité d’usage qu’il aura pour les propriétaires de logements concernés. Nul doute que les exemples bordelais et niçois, concomitants au parisien, apporteront également leur lot d’enseignement.

L’enjeu est également de taille pour les plateformes, qui ont un double travail (i) d’information de leurs utilisateurs et  de pédagogie réglementaire ainsi que (ii) d’adaptation du fonctionnement de leur plateforme pour permettre aux utilisateurs d’obtenir leur numéro de déclaration

Enfin, la compatibilité de cette contrainte forte, imposée par le droit français, avec les principes européens (traité, directives) gouvernant la libre fourniture de services dans l’espace économique européen est également un sujet qu’il conviendra de suivre avec une particulière attention tant la réponse n’est pas évidente.

Droit du Partage continuera naturellement à suivre ces sujets pour vous.

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Classé dans Logement & locations courte durée

Airbnb, Abritel, Homelidays & autres : (nouveau) renforcement du cadre juridique

Le succès des plateformes permettant la location de courte durée de logement est immense comme en témoigne les récents records d’activité et de réservations. Cependant, cette augmentation de la fréquentation de ces nouveaux services n’est pas sans faire réagir les acteurs traditionnels, au premier rang desquels l’Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie (UMIH) ou encore le Groupement National des Chaînes Hôtelières, qui ont fortement milité pour l’instauration d’un cadre juridique plus contraignant pour ces nouveaux usages.

La loi pour une République Numérique du 7 octobre 2016 (n°2016-1321) a épousé ce mouvement de durcissement du cadre juridique en faisant évoluer le régime juridique de la location meublée touristique (laquelle est définie comme « la location d’un logement destiné de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile« ). Les deux principales évolutions imposées par cette loi sont :

  1. la nécessité d’un enregistrement préalable : l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme prévoit que toute personne qui offre à la location un meuble de tourisme doit en avoir fait la déclaration auprès de la mairie de la commune du lieu de situation du logement, sauf si celui ci constitue la résidence principale du loueur. Pour les communes de plus de 200.000 habitant, l’enregistrement du changement d’usage du logement peut être effectué par une déclaration réalisée grâce à un téléservice, dont les modalités de mise en oeuvre devaient être déterminé par un décret d’application.
  2. le devoir de surveillance de la plateforme : en plus d’une obligation d’information concernant les obligations du loueurs, les plateformes doivent veiller à ce qu’un logement proposé à la location (ou à la sous location) par leur intermédiaire ne soit pas loué plus de 120 jours par an lorsqu’il s’agit de la résidence principale. Au delà, le logement ne pourra plus être loué via la plateforme. Il était prévu qu’un décret fixe les modalités de contrôle et de sanction des manquements à cette obligation de vigilance.

Le décret concernant l’enregistrement préalable vient d’être publié au journal officiel du 30 avril 2017 (voir ici le texte complet) et celui concernant la surveillance des plateformes est en préparation. En ce qui concerne le premier texte, il est désormais précisé les informations qui doivent être fournies à l’occasion de la déclaration au moyen d’un téléservice. Une fois ces informations transmises, un numéro de délcaration sera délivré par la commune au loueur, ce qui servira d’élément clé pour le suivi du logement.

Il s’agit de la première étape d’un contrôle des municipalités sur l’activité des propriétaires louant leurs logements par l’intermédiaire de plateformes (la seconde étape concernant l’obligation de vigilance des plateformes devra être précisément analysée). Si ces récents renforcement des contraintes juridiques ont été applaudis par les acteurs dit « traditionnels », des difficultés de mises en oeuvre de ces mécanismes se manifesteront  puisque cela représente une augmentation (i) des formalités pour les particulers et (ii) du travail pour les collectivités locales en charge de ces contrôles.

Les débats sur l’évolution du cadre juridique des plateformes numériques continueront à être vifs et Droit du Partage vous tiendra informé.

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