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Airbnb : une utilisation plus risquée que l’on ne le croit

 

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La récente campagne de publicité « Share Better« , lancée à New-York pour critiquer Airbnb et les violations législatives résultant de son utilisation, témoigne des vifs débats engendrés par ces plateformes de partage[1]. De même, le 12 septembre 2014, s’est tenu un séminaire dédié aux problématiques liées aux locations de meublés touristiques de particuliers par des plateformes web qui sont une « industrie hôtelière professionnelle déguisée« [2].

En France, comme nous avons déjà eu l’occasion de le dire dans ces colonnes, la location de logements meublés pour une courte durée connaît un immense succès mais est aussi âprement critiquée par les hôteliers qui dénoncent la concurrence déloyale de certains utilisateurs faisant de la location de courte durée une activité commerciale habituelle sans qu’ils soient soumis aux exigences légales imposées aux hôtels (plus de détails ici).

Sur Airbnb, comme sur toute plateforme collaborative du même type, les utilisateurs sont responsables de leur propre comportement comme l’indiquent les conditions générales :

« Vous comprenez et reconnaissez être le seul responsable du respect des lois, règles et règlements, et des obligations fiscales qui peuvent régir votre utilisation du Site […]. Lorsque vous utilisez le Site […], vous ne pouvez pas et vous acceptez de ne pas : enfreindre toute loi locale, provinciale, nationale ou autre loi ou règlement applicable ou toute décision d’un tribunal, y compris notamment les restrictions en matière d’aménagement et les règlements fiscaux ».

Certes, mais quelles sont donc les limites ? Quels sont les risques de cette utilisation ?

  1. Les risques pesant sur l’utilisateur-propriétaire

Le régime applicable aux locations saisonnières et les locations meublées à courte durée a récemment été modifié par la loi du 26 mars 2014[3] afin d’adapter le cadre législatif aux nouveaux acteurs. Si tout propriétaire peut louer son immeuble, celui-ci doit respecter certaines conditions s’il utilise Airbnb, ou tout autre site du même genre.

L’article L. 631-7 alinéa 6 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article« .

La mise en location d’un bien meublé pour une courte durée constituant un changement d’usage du local, il est nécessaire, si logement est situé dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne, d’obtenir une autorisation préalable pour y procéder[4]. Dans les autres communes, l’organe compétent en matière d’urbanisme peut prendre une décision pour rendre obligatoire le système de l’autorisation préalable[5].

Cependant, il est prévu que cette autorisation préalable n’est pas nécessaire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur[6].

Dans les zones soumises à autorisation préalable, le Conseil municipal définit le régime de l’autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer le logement pour de courtes durées à une clientèle de passage.

La personne qui viole ces règles encourt une amende de 25.000 euros et les juridictions n’hésitent pas à faire application de ce dispositif. Par exemple, dans une ordonnance du 5 avril 2012, le président du Tribunal de grande instance de Paris a condamné un bailleur à une amende de 5.000 euros et a ordonné le retour à l’habitation, dans un délai de deux mois, de 4 logements donnés à bail en violation des dispositions de l’article L .631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

  1. Les risques pesant sur l’utilisateur-locataire

La situation du locataire est différente de celle du propriétaire puisque la sous-location est interdite sauf à respecter certaines conditions.

Il est ainsi nécessaire d’obtenir l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (qui ne peut excéder celui payé par le locataire principal)[7], sous la réserve que le bail n’interdise pas expressément la sous-location[8].

La sous-location est donc porteuse de risques pour le locataire puisqu’il faut qu’elle soit autorisée et qu’elle est, dans le cas contraire, une cause de résiliation du bail en vertu d’une jurisprudence constante.

Dans un récent jugement du 13 février 2014, le Tribunal d’instance de Paris du 9e arrondissement a jugé que, sous réserve de l’éventuel appel interjeté, le locataire percevait de la part des personnes hébergées, grâce à Airbnb, une contrepartie financière constituant une violation aux obligations que lui faisait l’article VIII de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que son contrat de bail. Néanmoins, le bailleur a été débouté de sa demande d’expulsion du locataire ainsi que de sa demande de dommages et intérêts visant à obtenir indemnisation des sommes que le locataire aurait prétendument perçues par le biais d’Airbnb.

Ce risque n’est plus seulement théorique et, à l’instar du législateur qui durcit les règles (voir notre analyse ici), les juges sont de plus en plus sévères. Dans un jugement du 6 avril 2016, le Tribunal d’instance de Paris du 5e arrondissement a condamné à 5.000 euros de dommages et intérêts des locataires qui louaient leur appartement sur Airbnb sans autorisation. De plus, l’expulsion a été ordonnée, ce qui est une décision très grave. Nous ne savons pas si les locataires ont fait appel de cette décision.

Le temps est venu d’une grande méfiance et d’une répression importante. Il faut respecter la loi et, pour ce faire, la connaître. Il est donc plus difficile qu’avant de louer son appartement, ce qui est un frein à l’essor de cette pratique collaborative. On peut le regretter et le choix est avant tout politique. Il faudra suivre les évolutions du secteur avec attention.

  1. Les risques pesant à la fois sur l’utilisateur-propriétaire et l’utilisateur-locataire

D’une part, il faut parler du risque fiscal.

Les conditions générales d’utilisation du site Airbnb rappelle qu’ »en tant qu’hôte, vous comprenez accepter d’être seul responsable de la détermination (i) des obligations de déclaration fiscale applicables qui vous incombent et (ii) des Taxes qui doivent être incluses et de l’inclusion des Taxes devant être collectées ou des obligations relatives aux Taxes applicables dans les Annonces. Vous êtes seul responsable du versement aux autorités compétentes de toutes Taxes incluses ou perçues par vous ».

Cette stipulation révèle que l’utilisateur d’Airbnb, qu’il soit locataire ou propriétaire, doit s’acquitter des charges fiscales lui incombant du fait de cette location. En effet, tous les revenus générés par cette activité par le propriétaire ou le locataire sont imposables. De même, le récent sur l’éventuelle application de la taxe de séjour à Airbnb, pour être à égalité avec les hôtels, est une question au cœur de l’actualité[9].

D’autre part, il faut souligner le risque de travail dissimulé.

Le fait d’avoir une activité de location de manière habituelle avec une rémunération à la clé pourrait être considérée comme une activité à titre professionnel et donc constituer du travail dissimulé[10]. Cependant, il faut s’interroger à partir de quel seuil une activité de location sur Airbnb peut être considérée comme une activité professionnelle.

Aucune décision de justice n’ayant été publiée sur ce point, il faut rechercher, selon les critères classiques en la matière, si cette activité de location est suffisamment habituelle et répétée. Il faut donc faire attention à son niveau d’activité sur Airbnb pour être à l’abri d’éventuelles poursuites judiciaires. Cet angle pourrait aussi être exploité par les hôtels pour lutter contre les personnes ayant un immeuble destiné à la location de courte durée de manière quasi-permanente.

[1] http://www.lefigaro.fr/immobilier/2014/09/22/05002-20140922ARTFIG00028–new-york-une-campagne-web-musclee-attaque-le-site-de-location-airbnb.php

[2] http://www.umih.fr/fr/Salle-de-presse/news/Locations-de-meubls-touristiques-LUMIH-et-le-GNC-force-de-proposition-lHOTREC

[3] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (« ALUR »)

[4] Article L. 631-7 alinéa 1er du Code de la construction et de l’habitation

[5] Article L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation.

[6] Article L. 631-7-1A du Code de la construction et de l’habitation.

[7] Article VIII de la loi du 6 juillet 1989.

[8] Article 1717 du Code civil.

[9] V. p. ex. http://www.liberation.fr/economie/2014/05/13/taxe-de-sejour-paris-veut-traiter-airbnb-au-meme-regime-que-les-hotels_1016769

[10] Article L. 8221-3 du Code du travail

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Huntbnb, ou comment la résistance à Airbnb s’organise

Cela fait maintenant plusieurs semaines que le site Huntbnb, qui a pour but de recenser l’ensemble des logements proposés à la location sur Airbnb, a été lancée. Accessible à tous, ce site est très simple d’utilisation puisqu’il suffit de rentrer l’adresse postale pour obtenir les informations concernant les logements mis à la location. S’il n’est pas encore parfaitement opérationnel (il ne fonctionne pas encore en France pour le moment), sa création témoigne d’une méfiance grandissante envers Airbnb, ou tout autre site similaire.

Ce nouvel outil pourrait être utilisé contre les particuliers qui proposent leur logement à la location par le biais d’Airbnb (nous publierons prochainement une analyse juridique sur les risques entourant l’utilisation d’Airbnb afin que chacun puisse connaître ses droits et leurs limites).

En France, cette arme pourrait plus particulièrement intéresser le secteur de l’hôtellerie qui est frappé de plein fouet par ces pratiques de location de courte durée.

Revenons brièvement sur ce climat tendu.

Depuis leur création, les sites de tourisme collaboratif comme Airbnb, Sejourning ou Wimdu, offrent des plateformes en ligne permettant la location de logements entre particuliers partout dans le monde. Face à la prolifération de ces locations de courte durée en milieu urbain (le plus souvent à des touristes ou des personnes de passage dans une ville), les professionnels de l’hôtellerie se sont mobilisés pour dénoncer une « concurrence déloyale ».

En mai 2014, le président de l’Union des Métiers et des Industries de l’Hôtellerie (UMIH), Monsieur Roland Heguy, a précisé la position du secteur de l’hôtellerie :

« Que ce mode de location soit développé n’est pas gênant car il répond à un besoin. Nous n’avons rien contre les particuliers qui louent leur résidence principale quand ils partent en vacances. Ce qui est gênant, c’est que ce commerce illégal se professionnalise. Certains louent trois, quatre, cinq appartements à la nuitée, et en ont fait une véritable industrie avec souvent tout un dispositif de services propres à l’hôtellerie comme la lingerie, le ménage« [1].

Ce qui est critiqué, c’est la prolifération d’acteurs, non soumis à la réglementation pesant sur les hôtels (normes d’hygiène, taxes de séjour, etc), qui exercent une activité commerciale habituelle de location de logement à la nuitée ou de courte durée.

Si, à ce jour, aucune action d’ampleur n’a été menée par les professionnels du secteur hôtelier contre Airbnb et/ou ses utilisateurs, de nombreuses procédures judiciaires ont en revanche été introduites, en 2013, par l’UMIH contre des chambres d’hôtes illégales[2], ce qui démontre leur grande vigilance. Huntbnb pourrait s’avérer être un outil de contrôle redoutable dans d’éventuelles actions judiciaires.

Bien entendu, nous suivrons les enjeux juridiques du tourisme collaboratif tant pour les sites internet que pour leurs utilisateurs.

[1] Pour consulter l’interview complète : http://www.umih.fr/fr/Salle-de-presse/media-review/Roland-HEGUY-Il-faut-rguler-cette-concurrence-dloyale

[2] Voir notamment : http://www.lanouvellerepublique.fr/France-Monde/Actualite/24-Heures/n/Contenus/Articles/2013/05/04/Chambres-d-hotes-gare-aux-arnaques-1436252 ; Voir aussi le communiqué de presse : http://www.umih.fr/export/sites/default/.content/media/pdf/CP/2014/UMIH_CP_Commerce-illgal_080114.pdf

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Fichtre, qu’est-ce que la concurrence déloyale déjà ?

« La concurrence, j’aime ça. C’est stimulant sous réserve qu’elle soit loyale » Nicolas Rousselet, PDG du groupe G7 visant principalement les véhicules de tourisme avec chauffeur ou le covoiturage[1].

« C’est de la concurrence déloyale« , affirmait Roland Heguy, directeur de l’Union des Métiers et Industries de l’Hôtellerie (UMIH)[2] à propos de la location touristique de meublés sur Airbnb notamment.

L’argument tiré de la concurrence déloyale est brandi régulièrement, en particulier par les acteurs traditionnels lorsqu’un  nouvel acteur les concurrence sur leur marché.

Mais au fait, qu’est-ce que qu’on entend vraiment par-là ?

En dépit des commentaires du café du commerce, en droit le principe demeure la liberté de concurrence sœur jumelle ou fille naturelle de la liberté du commerce et de l’industrie (A ce sujet vous pouvez vous reporter à l’excellente étude de la Cour de cassation). L’activité économique doit être dynamique et le seul fait être innovant et disruptif n’est pas en soi susceptible de sanctions.

La concurrence déloyale doit être entendue comme la sanction d’un abus de la liberté concurrence causant un dommage à un tiers. Cet abus se caractérise par l’utilisation de procédés, d’une part, contraires à la morale des affaires et/ou aux contraintes légales et, d’autre part, tendant à détourner la clientèle d’un concurrent. La loyauté c’est en effet le point de rencontre entre la déontologie, la morale et la concurrence[3].

Les juristes ayant régulièrement un rapport pathologique au vocabulaire, plutôt que l’expression de concurrence déloyale, il serait donc en théorie préférable d’utiliser les termes de compétition déloyale -en ce qu’elle manque aux obligations de concurrence et de déontologie auxquelles sont tenues les entreprises- pour ne pas tout confondre. Mais contentons-nous du terme consacré.

Parasitisme

Cette notion résulte d’une construction des juges, et non de la loi. Or, cette notion a fortement évolué avec l’émergence du concept de parasitisme, le même qui a inondé les débats sur les VTC. Il s’agit du comportement fautif qui consiste à se placer dans le sillage d’un acteur économique pour récupérer indument les fruits de ses efforts. Sa grande particularité est de ne pas nécessiter de rapport de concurrence directe[4].

#VTC – La Cour d’Appel de Paris fournit un exemple significatif dans le contexte conflictuel entre VTC et taxis[5]. Une fédération sportive avait organisé un système de transports exclusifs écartant les taxis, alors même que ces derniers sont habilités à exercer cette activité. Pour cette raison, et bien que taxis et fédération sportive ne soient pas concurrents, le comportement de la fédération a été qualifié d’agissement parasitaire. Ce seul argument ne suffit donc pas à réfuter un comportement parasitaire. 

Dans quelles conditions les juges retiennent-ils une concurrence déloyale ?

D’une part, et c’est la spécificité première de la notion cette action en responsabilité, la concurrence déloyale nécessite un élément concurrentiel.

Les juges saisis de l’action en concurrence déloyale se demandent toujours si les agissements incriminés entrent dans une sphère d’activité rivale. Cette proximité résulte d’indices tels que des produits ou services proposés qui sont proches, des commerces de mêmes natures, des professionnels de catégorie similaires (même si on a vu que ce critère était bousculé par la théorie du parasitisme) et surtout une clientèle commune.

Cette exigence est essentielle puisque, s’il s’agit d’activités sans rapport, il ne peut pas y avoir de concurrence déloyale.

#Covoiturage – C’est le manquement à cette exigence qui a permis à la Cour de cassation de juger que le covoiturage à titre bénévole n’est pas une activité déloyale vis-à-vis des taxis[6] comme nous l’avons indiqué dans notre précédent billet. En effet, étant donné qu’il ne s’agit pas d’une activité rémunérée, elle n’est pas commerciale et ne peut donc pas être concurrente des taxis. Logique.

A contrario, le covoiturage lucratif est une activité commerciale et donc concurrente des taxis. Amis conducteurs, faites donc bien vos comptes, chaque euro qui dépasse le seul remboursement des charges de votre trajet est un euro susceptible de caractériser une activité commerciale déloyale !

D’autre part, l’action en concurrence déloyale suppose la preuve d’une déloyauté selon le triptyque de preuves commun à toutes les actions en responsabilité : faute, préjudice et lien de causalité entre la faute et le préjudice.

La faute – Il s’agit de manœuvres intentionnelles déloyales mais pas seulement. Des imprudences ou négligences – par définition non-intentionnelles – peuvent être retenues. Si vous utilisez un logo qui ressemble à l’un de vos concurrents alors même que vous n’aviez pas connaissance de cette similarité, il peut s’agir d’un comportement fautif parce que déloyal.

Généralement, les types de fautes retenues par les Tribunaux sont : le dénigrement, la confusion entre des produits ou des services, la désorganisation d’un entreprise adverse, et évidement le parasitisme.

Le préjudice – Le plus souvent, c’est la perte de clientèle qui est avancée à titre principal. Dans le cas du parasitisme cependant, ce n’est pas la perte de clientèle qui est retenue mais plutôt l’enrichissement du « parasiteur » résultant, pour partie ou totalité, de ses faibles charges économisées sur le dos du parasité.  

Le lien de causalité – Le dommage doit trouver sa cause dans la faute allégué. Pour plus de souplesse étant donnée la difficulté de la tâche, certaines juridictions ont admis qu’une corrélation entre l’installation d’un concurrent déloyal et la baisse d’un chiffre d’affaires complétée par la démonstration que d’autres causes ne peuvent être à l’origine de cette baisse subie, le lien de causalité est caractérisé.

Vous l’aurez compris, réunir les preuves démontrant que toutes ces conditions sont satisfaites n’est pas une mince affaire.

Oui mais après, quelles sont les sanctions ?

Mais deux secondes, j’allais y venir mon bon Monsieur.

Il s’agit pour la victime d’obtenir les dommages-intérêts correspondant au préjudice subi, la perte de clientèle. En théorie, l’action en concurrence déloyale ayant pour objectif la réparation du fait d’un comportement déloyal[7], le montant devrait se limiter au dommage subi. Mais dans les faits, les juges ont tendance à punir l’acteur déloyal d’abord puis à indemniser la victime ensuite.

Le demandeur à l’action en concurrence déloyale peut aussi, et c’est tout aussi important, demander la cessation du trouble commercial pour prévenir un trouble futur.

Enfin, les sanctions peuvent être complétées par la publicité de la condamnation.

Voici donc, dans les grandes largeurs, l’état du droit positif sur la question de la concurrence déloyale.

Tout est loin d’être figé cependant. Les contours de cette notion seront certainement redessinés par la lutte d’intérêts entre les nouveaux acteurs de l’économie du partage et les acteurs traditionnels. En particulier, se pose la question de savoir s’il est juste que des acteurs particuliers soient soumis aux mêmes contraintes que les sociétés commerciales pour conduire des activités similaires mais aussi si la protection publique des utilisateurs de ces nouveaux services est assurée.

Une première réponse a été apportée par la Cour de cassation en mars dernier en excluant le covoiturage à titre bénévole, nous ne manquerons pas de vous tenir informé d’autres évolutions.

***

Soyez nombreux à réagir, votre participation est notre valeur ajoutée ! Vous pouvez nous soumettre les questions que vous souhaitez voir traitées  sur droitdupartage(at)gmail.com ou réagir dans les commentaires.

 Pour aller plus loin : le post consacré à ce sujet sur le site de l’excellente initiative Sharelex.org

 


[3] S. Grandvuillemin, « Déontologie et concurrence déloyale », LPA 2011, no 234, p. 10.

[4] Cass. Com., 7 avril 2009, n° 07-17.539

[5]CA Paris, 5ème chambre A, 20 avril 2005 : Juris-Data n°2005-272426

[6] Cass. Com. 12 mars 2013, n° 11-21.908, FS-P+B (cassation partielle): D. 2013. 767

[7] La concurrence déloyale est en effet rattachée à la responsabilité civile

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Manifeste du Blog – # Economie du partage # Code civil # FAIL

Le juriste est souvent en retard. Nous ne lançons ce blog fin 2013 bien que l’on puisse dater les débuts de ce qu’on appelle l’économie du partage aux débuts des années 2000.  Mieux vaut tard que jamais !

MAJEURE – « Juristes, attention innovation ! »

La consommation collaborative dans son acception commune désigne deux phénomènes concomitants : la désintermédiation permise par les nouvelles technologies (1) et la notion d’usage d’un service ou d’un bien chez le consommateur qui prédomine sur la propriété traditionnelle (2). En étant chacun acteur de cette économie circulaire, les ressources dont disposent chacun sont optimisées pour la société et leur accumulation inutile diminue chez les particuliers. Quel intérêt existe-t-il à avoir une perceuse dans son garage inutilisés 99% du temps ?[1] Ces biens inutilisés peuvent au contraire être vendus (eBay.fr), loués (Zilok.fr), troqués (Troctribu.com) ou partagés gracieusement (Couchsurfing.com) grâce à ces nouveaux systèmes de partage qui émergent !

Difficile de nier aujourd’hui qu’il s’agit d’une tendance lourde de l’économie. En volume globale, les chiffres sont impressionnants : il est ardu d’évaluer le chiffre d’affaire global du secteur mais on peut avancer que 200 startups analysées par le cabinet Altimeter ont été financées à hauteur de 2 milliards de dollars pour un financement moyen de 28 millions de dollars par startup ![2]  Airbnb aurait réalisé 4 millions de nuitées en 2013[3] : Horizontalement, les différentes plateformes s’emparent de tous les aspects de notre quotidien : voyages, transports, artisanats, financement, etc. Mais la consommation reste la pierre de touche de ces nouveaux modèles économiques bien que ses modalités soient bouleversées.

Ce changement de paradigme ne peut être sans conséquences dans nos relations aux autres et donc pour le droit. Si chacun peut, et va, devenir un acteur de cette économie circulaire, donc un acteur économique, comment le droit va-t-il appréhender cette multiplicité de petites entreprises ?[4].

 MINEURE  –  « Tout juriste est un conservateur » G. Rippert.

Or, ces domaines de l’économie étaient jusqu’à présent bien appréhendés par notre bon vieux droit. Pour faire simple, les loueurs de voiture étaient soumis au droit des sociétés, les salariés au droit du travail et les investisseurs à la règlementation financière.

Mais cette segmentation traditionnelle ne peut que peiner face à ces nouveaux modèles mis en place : les particuliers ne peuvent être soumis aux mêmes contraintes que les personnes morales traditionnelles. Le loueur Airbnb n’est pas un loueur professionnel.

Se posent donc de nombreuses questions juridiques : la détermination des régimes juridiques de ces nouveaux échanges, leurs critères d’application et leur pertinence notamment.

Pourquoi le droit – qu’on qualifiera d’objectif c’est-à-dire l’ensemble des règles juridiques encadrant les rapports humains – n’anticipe-t-il pas ces nouvelles problématiques ou que trop partiellement ?

Car le droit est une réaction à un phénomène social. C’est ce qu’exprimait Georges Ripert et qui a martyrisé tous les étudiants de droit : « tout juriste est un conservateur ».  Immobile, il tente d’appréhender le mouvement.

DONC : Notre BLOG – « Quid juris ? Que dit le droit ? »

Ce sont les tentatives d’appréhension de ce nouveau mouvement économique que nous souhaitons observer à travers ce blog par le triptyque suivant : comprendre, faire comprendre et alerter.

Comprendre – Ces phénomènes étant nouveau, aucune réponse ne se trouve dans les manuels traditionnels ou les moteurs de recherches juridiques utilisés classiquement. Comprendre les nouvelles tendances suppose donc une exploration autonome des auteurs de ce blog par une approche économique du droit.

Faire comprendre – Il ne s’agit pas ici d’entrer dans un dialogue par les experts et pour des experts qui ne se liraient qu’entre eux. Au contraire, nous souhaitons autant que possible proposer une réflexion sur ces sujets qui soit intelligible de tous. Notre vocation est pratique : rendre ces questions de droit accessibles aux plus grand nombre.

Alerter – Enfin, l’actualité étant extrêmement mouvante sur ces sujets comme vous le constaterez à la lecture de nos articles, nous publierons régulièrement des alertes sous forme de brève pour faire un point sur les évolutions du droit positif.

L’équipe de Droit du Partage

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[1] Rachel Botsman et Roo Rogers, What’s Mine Is Yours : The Rise of Collaborative Consumption, Brochet

[2] Altimeter, The Collaborative Economy, 4 juin 2013. L’étude est disponible ici : http://www.altimetergroup.com/research/reports/collaborative-economy

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