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Sous-location illégale par l’intermédiaire d’une plateforme : du nouveau en jurisprudence

Le cadre juridique applicable aux plateformes numériques, en particulier dans le secteur de la location courte durée, ne cesse de se développer en raison de l’attention continue du législateur sur ces sujets (voir notre article sur les évolutions récentes). Les évolutions juridiques viennent également des juridictions qui interprètent la loi, comme en témoignent deux récentes décisions relatives à des cas de sous-location par Airbnb : la première, rendue par la Cour d’appel de Paris, consacre la restitution des fruits illégalement perçus au détriment du propriétaire du bien ; la seconde, rendue par le Tribunal d’instance du sixième arrondissement de Paris, va jusqu’à étendre ce principe aux plateformes elles-mêmes, posant ainsi les bases d’une responsabilité directe de ces dernières en cas de non-respect de leur part des règles encadrant la location de meublés de tourisme.

Cour d’appel de Paris (5 juin 2018)

L’arrêt du 5 juin 2018 de la 4e chambre de la Cour d’appel de Paris a confirmé l’illégalité de la sous-location d’un appartement par le biais d’une plateforme – en l’occurrence Airbnb – lorsque le propriétaire n’a pas donné son accord. Cette solution découle de l’application et de l’interprétation de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit que « le locataire ne peut […] sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer » pour les baux qui y sont soumis. En l’espèce, les locataires n’avaient pas sollicité le propriétaire du logement pour obtenir le droit de le sous-louer. Par conséquent, comme l’a retenu la Cour en se fondant sur l’article 546 du Code civil, les revenus tirés de la location constituent des fruits tirés de l’immeuble, de sorte que le propriétaire était fondé à demander et obtenir le remboursement des sommes ainsi perçues, ces fruits lui appartenant de plein droit.

Tribunal d’instance de Paris (6 février 2018)

Le jugement du 6 février 2018 du Tribunal d’Instance de Paris 6ème a reconnu à un bailleur le droit de ne diriger son action qu’à l’encontre de la plateforme par laquelle le locataire était passé pour sous-louer son logement. Si les sanctions à l’encontre des loueurs se font de plus en plus sévères, ce jugement retient ici, de façon exceptionnelle en jurisprudence, la responsabilité directe d’une plateforme en cas de manquements commis par un utilisateur. En se fondant notamment sur l’article 1241 du Code civil – selon lequel « chacun est responsable du dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence » – le Tribunal a jugé qu’Airbnb avait méconnu ses obligations d’information et de veille sur ses utilisateurs prévues par l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme issu de la loi n°2016-131 du 7 octobre 2016 pour une République numérique (LRN), et s’était ainsi rendue complice du comportement frauduleux du locataire du bien.

D’une part, le Tribunal retient qu’Airbnb n’est pas en mesure de prouver qu’elle a effectivement informé le locataire des règles en vigueur ni qu’elle a obtenu de sa part une déclaration sur l’honneur attestant qu’il respectait les obligations qui lui incombaient en matière de sous-location et de déclaration en mairie. D’autre part, le Tribunal considère que Airbnb aurait eu une attitude de « mauvaise foi » et de « connivence » avec le locataire : la plateforme n’a pris aucune disposition pour contrôler  le comportement frauduleux de celui-ci et y remédier, alors même qu’elle avait été informée du fait qu’il ne respectait pas la limite de locations à 120 nuitées par an. Le Tribunal relève ainsi que Airbnb aurait dû suspendre le compte du locataire, et qu’en n’agissant pas de la sorte, la plateforme avait fourni au locataire « le moyen de s’affranchir de ses obligations contractuelles sans que [s]es agissements illicites soient de nature à exclure sa propre responsabilité ». Airbnb a donc notamment été condamnée à restituer au propriétaire les commissions qu’elle a perçues tant auprès du loueur qu’auprès du locataire.

Une tendance de fond ?

Ce jugement inédit constitue un précédent important en termes de responsabilité des plateformes alors que les décrets d’application de l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme tel que modifié par la LRN n’ont pas encore été publiés et que les modalités de contrôle et de sanction aux manquements aux obligations de l’article n’ont pas été détaillées pour le moment. Néanmoins, il semble que tout le monde s’accorde sur le bien-fondé d’un renforcement de la responsabilité des plateformes, à l’image des récents engagements pris par certaines plateformes elles-mêmes (voir par exemple ici et ici) en faveur d’une offre de location meublée touristique responsable et durable mais également au regard du rapport d’information de la commission des affaires économiques remis au Sénat le 20 juin 2018 portant sur l’hébergement touristique et le numérique.

L’idée sous-jacente est de faire participer les plateformes à la mise en place effective du cadre légal, en s’assurant que les utilisateurs respectent la limitation de 120 nuitées par an dans les villes concernées, et, le cas échéant, en bloquant automatiquement les annonces des utilisateurs ne la respectant pas ainsi qu’en vérifiant que ceux-ci ont bien effectué les démarches administratives leur permettant de proposer leur logement à la location. En ce sens, l’article 51 du projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dit ELAN) adopté par les députés le 8 juin 2018 puis par les sénateurs le 25 juillet, semble entériner le durcissement des sanctions non seulement à l’encontre des utilisateurs, mais aussi à l’encontre des plateformes, puisque des amendes de plusieurs dizaines de milliers d’euros – jusqu’à 50 000€ par meublé de tourisme – seraient désormais prévues par l’article L. 324-2-1 du Code du tourisme en cas de non-respect de ses dispositions. D’autres mécanismes de sanction prenant cette fois la forme d’amendes à l’encontre des utilisateurs sont par ailleurs prévus par le projet de loi et pourraient renforcer les dispositions de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme.

Droit du Partage continuera naturellement à suivre ces sujets pour vous.

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Classé dans Evolution du cadre juridique, Logement & locations courte durée

Airbnb : une utilisation plus risquée que l’on ne le croit

 

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La récente campagne de publicité « Share Better« , lancée à New-York pour critiquer Airbnb et les violations législatives résultant de son utilisation, témoigne des vifs débats engendrés par ces plateformes de partage[1]. De même, le 12 septembre 2014, s’est tenu un séminaire dédié aux problématiques liées aux locations de meublés touristiques de particuliers par des plateformes web qui sont une « industrie hôtelière professionnelle déguisée« [2].

En France, comme nous avons déjà eu l’occasion de le dire dans ces colonnes, la location de logements meublés pour une courte durée connaît un immense succès mais est aussi âprement critiquée par les hôteliers qui dénoncent la concurrence déloyale de certains utilisateurs faisant de la location de courte durée une activité commerciale habituelle sans qu’ils soient soumis aux exigences légales imposées aux hôtels (plus de détails ici).

Sur Airbnb, comme sur toute plateforme collaborative du même type, les utilisateurs sont responsables de leur propre comportement comme l’indiquent les conditions générales :

« Vous comprenez et reconnaissez être le seul responsable du respect des lois, règles et règlements, et des obligations fiscales qui peuvent régir votre utilisation du Site […]. Lorsque vous utilisez le Site […], vous ne pouvez pas et vous acceptez de ne pas : enfreindre toute loi locale, provinciale, nationale ou autre loi ou règlement applicable ou toute décision d’un tribunal, y compris notamment les restrictions en matière d’aménagement et les règlements fiscaux ».

Certes, mais quelles sont donc les limites ? Quels sont les risques de cette utilisation ?

  1. Les risques pesant sur l’utilisateur-propriétaire

Le régime applicable aux locations saisonnières et les locations meublées à courte durée a récemment été modifié par la loi du 26 mars 2014[3] afin d’adapter le cadre législatif aux nouveaux acteurs. Si tout propriétaire peut louer son immeuble, celui-ci doit respecter certaines conditions s’il utilise Airbnb, ou tout autre site du même genre.

L’article L. 631-7 alinéa 6 du Code de la construction et de l’habitation dispose que :

« Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article« .

La mise en location d’un bien meublé pour une courte durée constituant un changement d’usage du local, il est nécessaire, si logement est situé dans une commune de plus de 200.000 habitants ou dans les départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne, d’obtenir une autorisation préalable pour y procéder[4]. Dans les autres communes, l’organe compétent en matière d’urbanisme peut prendre une décision pour rendre obligatoire le système de l’autorisation préalable[5].

Cependant, il est prévu que cette autorisation préalable n’est pas nécessaire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur[6].

Dans les zones soumises à autorisation préalable, le Conseil municipal définit le régime de l’autorisation temporaire permettant à une personne physique de louer le logement pour de courtes durées à une clientèle de passage.

La personne qui viole ces règles encourt une amende de 25.000 euros et les juridictions n’hésitent pas à faire application de ce dispositif. Par exemple, dans une ordonnance du 5 avril 2012, le président du Tribunal de grande instance de Paris a condamné un bailleur à une amende de 5.000 euros et a ordonné le retour à l’habitation, dans un délai de deux mois, de 4 logements donnés à bail en violation des dispositions de l’article L .631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

  1. Les risques pesant sur l’utilisateur-locataire

La situation du locataire est différente de celle du propriétaire puisque la sous-location est interdite sauf à respecter certaines conditions.

Il est ainsi nécessaire d’obtenir l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer (qui ne peut excéder celui payé par le locataire principal)[7], sous la réserve que le bail n’interdise pas expressément la sous-location[8].

La sous-location est donc porteuse de risques pour le locataire puisqu’il faut qu’elle soit autorisée et qu’elle est, dans le cas contraire, une cause de résiliation du bail en vertu d’une jurisprudence constante.

Dans un récent jugement du 13 février 2014, le Tribunal d’instance de Paris du 9e arrondissement a jugé que, sous réserve de l’éventuel appel interjeté, le locataire percevait de la part des personnes hébergées, grâce à Airbnb, une contrepartie financière constituant une violation aux obligations que lui faisait l’article VIII de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que son contrat de bail. Néanmoins, le bailleur a été débouté de sa demande d’expulsion du locataire ainsi que de sa demande de dommages et intérêts visant à obtenir indemnisation des sommes que le locataire aurait prétendument perçues par le biais d’Airbnb.

Ce risque n’est plus seulement théorique et, à l’instar du législateur qui durcit les règles (voir notre analyse ici), les juges sont de plus en plus sévères. Dans un jugement du 6 avril 2016, le Tribunal d’instance de Paris du 5e arrondissement a condamné à 5.000 euros de dommages et intérêts des locataires qui louaient leur appartement sur Airbnb sans autorisation. De plus, l’expulsion a été ordonnée, ce qui est une décision très grave. Nous ne savons pas si les locataires ont fait appel de cette décision.

Le temps est venu d’une grande méfiance et d’une répression importante. Il faut respecter la loi et, pour ce faire, la connaître. Il est donc plus difficile qu’avant de louer son appartement, ce qui est un frein à l’essor de cette pratique collaborative. On peut le regretter et le choix est avant tout politique. Il faudra suivre les évolutions du secteur avec attention.

  1. Les risques pesant à la fois sur l’utilisateur-propriétaire et l’utilisateur-locataire

D’une part, il faut parler du risque fiscal.

Les conditions générales d’utilisation du site Airbnb rappelle qu’ »en tant qu’hôte, vous comprenez accepter d’être seul responsable de la détermination (i) des obligations de déclaration fiscale applicables qui vous incombent et (ii) des Taxes qui doivent être incluses et de l’inclusion des Taxes devant être collectées ou des obligations relatives aux Taxes applicables dans les Annonces. Vous êtes seul responsable du versement aux autorités compétentes de toutes Taxes incluses ou perçues par vous ».

Cette stipulation révèle que l’utilisateur d’Airbnb, qu’il soit locataire ou propriétaire, doit s’acquitter des charges fiscales lui incombant du fait de cette location. En effet, tous les revenus générés par cette activité par le propriétaire ou le locataire sont imposables. De même, le récent sur l’éventuelle application de la taxe de séjour à Airbnb, pour être à égalité avec les hôtels, est une question au cœur de l’actualité[9].

D’autre part, il faut souligner le risque de travail dissimulé.

Le fait d’avoir une activité de location de manière habituelle avec une rémunération à la clé pourrait être considérée comme une activité à titre professionnel et donc constituer du travail dissimulé[10]. Cependant, il faut s’interroger à partir de quel seuil une activité de location sur Airbnb peut être considérée comme une activité professionnelle.

Aucune décision de justice n’ayant été publiée sur ce point, il faut rechercher, selon les critères classiques en la matière, si cette activité de location est suffisamment habituelle et répétée. Il faut donc faire attention à son niveau d’activité sur Airbnb pour être à l’abri d’éventuelles poursuites judiciaires. Cet angle pourrait aussi être exploité par les hôtels pour lutter contre les personnes ayant un immeuble destiné à la location de courte durée de manière quasi-permanente.

[1] http://www.lefigaro.fr/immobilier/2014/09/22/05002-20140922ARTFIG00028–new-york-une-campagne-web-musclee-attaque-le-site-de-location-airbnb.php

[2] http://www.umih.fr/fr/Salle-de-presse/news/Locations-de-meubls-touristiques-LUMIH-et-le-GNC-force-de-proposition-lHOTREC

[3] Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (« ALUR »)

[4] Article L. 631-7 alinéa 1er du Code de la construction et de l’habitation

[5] Article L. 631-9 du Code de la construction et de l’habitation.

[6] Article L. 631-7-1A du Code de la construction et de l’habitation.

[7] Article VIII de la loi du 6 juillet 1989.

[8] Article 1717 du Code civil.

[9] V. p. ex. http://www.liberation.fr/economie/2014/05/13/taxe-de-sejour-paris-veut-traiter-airbnb-au-meme-regime-que-les-hotels_1016769

[10] Article L. 8221-3 du Code du travail

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